ANALİZ: Konut Fiyatları Neden Yüksek?
Konut Krizi Lokal Değil, Global Bir Gerçeklik
Birçok kişi yaşadığı kentte konut fiyatlarının artmasını mahallî yöneticilerin başarısızlığına ya da kent bazlı problemlere bağlama eğilimindedir. Lakin dünya genelindeki büyük kentler –Londra, New York, Tokyo, Mumbai, Melbourne, Rio de Janeiro gibi– emsal problemlerle karşı karşıyadır.
Bu da konut krizinin belli bir kente mahsus değil, global ölçekte işleyen bir yapının sonucu olduğunu göstermektedir. Şayet sorun her yerde aynıysa, tahlilin de yalnızca lokal siyasetlerle sağlanamayacağı açıktır.
Konut Krizi Değil, Varlık Fiyatı Krizi
Konutların fiyatı neden bu kadar yükseldi sorusu ekseriyetle konut piyasasıyla sonlu bir çerçevede değerlendirilmekte; “yeterince mesken inşa edilmiyor”, “nüfus çok süratli artıyor” üzere nedenler öne sürülmektedir. Meğer misal fiyat artışları yalnızca konutta değil, altın, pay senetleri, tarım yeri, lüks arabalar ve sanat yapıtlarında de gözlemlenmektedir. Bu durum, konutların fiyat artışının konut piyasasına mahsus bir sorun değil, genel bir varlık fiyatı artışının kesimi olduğunu ortaya koymaktadır.
Özellikle son 15 yılda, ve daha da ağır halde COVID-19 sonrası devirde, servet sahibi bireyler ellerindeki fazla kaynakları tüketime değil, varlıklara yönlendirmiştir. Bu eğilim, tüm dünyada varlık fiyatlarını üst çekmiştir.
Varlığa Erişimdeki Krizin Nedeni: Eşitsizlik
Konut fiyatlarının artışı direkt artan servet eşitsizliğiyle temaslıdır. Yüksek gelirli bireyler ya direkt konut satın alarak ya da mortgage sistemi aracılığıyla dolaylı olarak piyasaya hükmetmektedir. Ortalama gelirli bireyler giderek daha büyük mortgage borçları altına girerken, bu borçların bir karşı tarafı bulunmaktadır: alacaklılar. Bu sistemde, bir kesim borçlandıkça, başka kesim servet biriktirmektedir.
Kredi hacminin büyümesi, konut fiyatlarını daha da üst taşımaktadır. Çünkü varlıklı bireyler ya direkt konutları satın almakta ya da kredi sistemleri üzerinden konutlara sahip olmaktadır. Bu düzenek, fiyatların yüksek kalmasına neden olurken, görünüşte genişleyen konut sahipliği aslında gerçek bir mülkiyet transferi değil, borç üzerinden kurulan bir tahakküm bağına dönüşmektedir.
“Daha Fazla İnşa Edin” Söylemi Kâfi mi?
Konut krizine karşı sıkça lisana getirilen tahlil önerisi daha fazla konut inşa etmektir. Lakin bu teklif, birden fazla vakit ekonomik gerçeklikten kopuktur. İktisattaki mevcut üretim kapasitesi, kaynakların büyük ölçüde varlıklı bölümün denetiminde olması ve inşaat bölümünün kâr maksimizasyonu güdüsü, bu öneriyi yetersiz kılmaktadır. Yeni konutlar inşa edilse bile, bunlar çoğunlukla lüks konut segmentine hitap etmektedir. Zira sırf bu bölümün ödeme gücü vardır. Dar gelirli kısma yönelik konut üretimi ise, asgarî maliyetle, düşük kalitede ve çoğunlukla kent dışındaki bölgelerde ağırlaşmaktadır.
Bu süreç, kentlerin fizikî yapısını da dönüştürmektedir. Artan eşitsizlik, kent merkezlerinde çok lüks hayat alanları yaratırken, etrafında düşük gelirli kesitler için çöküntü alanları doğurmaktadır. Bu durum, Latin Amerika ve Güney Asya kentlerinde gözlemlenen “lüks merkez – fakir çevre” modelinin Avrupa’ya da taşındığını göstermektedir. Bilhassa büyük Avrupa kentlerinde giderek artan bu kutuplaşma, toplumsal ahengi ve ömür kalitesini tehdit etmektedir.
Servetin Yapısal Tekrar Dağılımı Şart
Konut krizinin temelinde yatan sorun, kâfi sayıda konut inşa edilmemesi değil; kaynakların giderek daha az elde toplanmasıdır. Sorunun tahlili de daha fazla bina dikmekle değil, servet ve gelir dağılımını daha adil hale getirmekle mümkündür. Çünkü inşa faaliyetleri için gereken kaynaklar –iş gücü, arazi, sermaye– büyük oranda zenginlerin elindedir. Bu bireylerin motivasyonu, düşük gelirli bireyler için uygun fiyatlı konut üretmek değil, yatırımlarından yüksek getiri elde etmektir.
Konut, eğitim, sıhhat, ulaşım üzere temel hizmetlerde yaşanan erişim sıkıntıları birebir yapısal sorunun farklı tezahürleridir. Bu sorun, büyüyen servet eşitsizliğidir. Bu eşitsizlik sürdükçe, toplumun geniş bölümlerinin kaliteli konuta ulaşması mümkün olmayacaktır. Kalıcı bir tahlil için servetten daha fazla, emekten daha az vergi alınması ve kaynakların toplum faydasına kullanılması gerekmektedir. Aksi takdirde, artan eşitsizlik sırf konut değil, tüm hayat alanlarını geri dönülmez biçimde dönüştürmeye devam edecektir.
