‘Konut reel satış fiyatlarındaki değişim yıllık bazda negatif seyrini sürdürüyor…’
Rapora nazaran yıllık bazda konut gerçek satış fiyatlarındaki değişim negatif seyretmeye devam etti. Buna nazaran Mart 2025 prestijiyle yıllık gerçek fiyat değişimi ülke genelinde -8,9, İstanbul’da -9,2, Ankara’da -3,0, İzmir’de ise -5,2 düzeylerinde gerçekleşti. Cari fiyatlardaki artış eğilimi de devam etti. Şubat 2025’e nazaran 0,1 puan artışla, yıllık bazda ülke genelinde konut cari fiyatları %25,9 oranında arttı. Satılık konut arzında, ilan yaşı ülke genelinde, İstanbul ve Ankara’da azaldı; İzmir’de ise yükseldi. Konut talep endeksi ise Mart 2025’te %2,8 azalarak düşüş gösterdi.
Yıllık bazda gerçek kira değişimi ise ülke genelinde %0,5 oldu. Kiralık konut arzında, ilan m² fiyatlarındaki yıllık artış oranı Mart ayında düşerek %38,8 düzeyinde gerçekleşti. Kapatılan ilan yaşı da ülke genelinde ve üç büyükşehirde azaldı.
Kiralık konut talep endeksi, Şubat ayına nazaran %5,2 artarak yükselişini sürdürdü; lakin geçen yılın birebir ayına nazaran %11,3 daha düşük düzeyde kaldı.
Reel konut fiyat endeksinde paralel seyir devam ediyor
2020 Mayıs’tan itibaren daima artan ülke genelindeki gerçek konut fiyat endeksinin 2023 Temmuz’dan bu yana gösterdiği düşüş, 2024 Kasım ve Aralık’ta yerini hudutlu bir artışa bıraktı. 2025’in birinci iki ayında ise bu sonlu artışın devam etmediği ve endeksin tekrar düşüşe geçtiği görüldü. Mart 2025’te ise gerçek konut fiyat endeksi paralel seyir ile 157,4 düzeyine ulaştı.
Üç büyükşehirde gerçek satılık konut endeksinde artış
Ülke genelinde olduğu üzere üç büyükşehirde de yaklaşık bir yıldır devam eden gerçek fiyat düşüşü, 2024’ün son aylarında sona ermiş ve hem Kasım hem de Aralık ayında artış gözlenmişti. Şubat ayında konut gerçek satılık fiyat endeksi paralel olarak seyretti. Şubat’tan Mart’a, gerçek konut fiyat endeksinde İstanbul’da 0,3 puan, Ankara’da 0,9 puan, İzmir’de ise 1,2 puanlık bir artış kaydedildi. Mart ayında gerçek konut fiyat endeksi (Eylül 2017=100) İstanbul’da 153,7, Ankara’da 187,5, İzmir’de ise 168,6 olarak gerçekleşti.
Reel fiyatlarda yıllık değişim negatifte devam ediyor
Büyük zelzelenin tesiriyle Şubat 2023’te süreksiz olarak yükselen yıllık gerçek fiyat artışı, Mart 2023’ten itibaren tekrar azalmaya başlamıştı. 2024’ün başından itibaren ise gerçek fiyatlar mutlak olarak düşüş gösterdi. Mart 2025’te yıllık fiyat değişimi oranı, Şubat 2025’e kıyasla 0,7 puan artarak yüzde -8,9 düzeyine yükseldi fakat negatif bölgede kalmaya devam etti. Bununla birlikte, gerçek fiyatlardaki yıllık düşüşün Haziran 2024’ten itibaren ivme kaybettiği dikkat çekti.
Yıllık gerçek fiyat artışında gerileme üç büyükşehirde de görülüyor
Ülke genelinde olduğu üzere, üç büyükşehirde de gerçek satış fiyatlarındaki yıllık artışlar birebir devirde süratle azaldı. En çarpıcı düşüş İstanbul’da gerçekleşti. Temmuz 2022’de yüzde 89,8 ile tepeye ulaşan yıllık gerçek fiyat artışı, çok sert bir gerilemeyle Haziran 2024’te yüzde -23,8’e kadar düştü ve Mart 2025 prestijiyle yüzde -9,2 düzeyine geldi. İzmir’de yıllık gerçek fiyat artışları Temmuz 2023’ten itibaren düşüşünü sürdürerek Mart 2025’te yüzde -5,2 olarak kaydedildi.
Ankara’da yıllık gerçek fiyatlar, İstanbul ve İzmir’e kıyasla biraz farklı bir seyir izledi. 6 Şubat zelzelesinin de tesiriyle Nisan 2023’e kadar yükselmeye devam eden gerçek fiyatlar, Temmuz 2023’ten itibaren süratli bir formda düşmeye başladı. Mart 2025’te Ankara’da yıllık gerçek fiyat değişimi yüzde -3,0 oldu. Türkiye genelinde gözlemlenen ivme kaybının, üç büyükşehirdeki gerçek fiyat düşüşü açısından da geçerli olduğu görülüyor.
Cari fiyatlarda ölçülü artış
Cari fiyatlarda ise yıllık artış oranlarında 2023’ün başından itibaren bariz bir yavaşlama yaşanıyor. Yıllık konut fiyatı değişimi, Türkiye genelinde enflasyonun tesiriyle artmaya devam etse de, artış temposunda güçlü bir yavaşlama dikkat çekiyor. Ülke genelinde ortalama bir konutun cari fiyatlarla yıllık artış oranı Mart 2025 prestijiyle yüzde 25,9 olarak kaydedildi.
Cari fiyatların yıllık artışları, üç büyükşehir için Mart 2025’te de artmaya devam etti. İstanbul’da tepe Temmuz 2022’de yüzde 240,9 ile görülmüş ve akabinde düşüşe geçmişti; Mart 2025’te yıllık fiyat artışı yüzde 25,4 olarak gerçekleşti. Ankara ve İzmir’de tepe Eylül 2022’de sırasıyla yüzde 205,6 ve yüzde 183,1 ile yaşandı. Mart 2025’te bu iki kentte yıllık artış oranları sırasıyla yüzde 33,9 ve yüzde 31,0 düzeyine ulaştı.
Zirve düzeylerinden uzaklaşılmış olsa da, hem ülke genelinde hem de üç büyükşehirde yaklaşık iki yıldır devam eden düşüş eğilimi Ekim 2024’te kırılmış ve yıllık cari fiyat değişimleri üst taraflı bir seyir izlemeye başladı. Ocak’tan Şubat’a yıllık cari fiyat artışlarında ülke genelinde 2,7 puan, İstanbul’da 2,6 puan, Ankara’da 2,9 puan ve İzmir’de 3,2 puanlık bir artış kaydedildi.
Konut arzında artış
Satılık konut ilan sayısı, ülke genelinde ve üç büyükşehirde artış gösterdi. Geçen aya kıyasla, satılık konut arzı ülke genelinde %4,6, İstanbul’da %3,9, Ankara’da %3,7 ve İzmir’de %6,3 yükseldi.
Satılık konutların kapatılan ilan yaşı İstanbul ve Ankara’da uzarken İzmir’de kısaldı
Kapatılan ilan yaşı Mart 2025’te, Şubat 2025’e kıyasla ülke genelinde 1,6 gün, İstanbul’da 0,9 gün ve Ankara’da 2,7 gün uzarken, İzmir’de ise 0,5 gün kısaldı. Son bilgilere nazaran kapatılan ilan yaşı ülke genelinde 56,0 gün, İstanbul’da 56,7 gün, Ankara’da 39,9 gün ve İzmir’de 69,0 gün olarak gözlemlendi.
Konut talebinde düşüş
Şubat 2023’te meydana gelen sarsıntının akabinde düşüşe geçen konut talep endeksi, Kasım 2023’te 88,7 düzeyine kadar geriledi. Aralık 2023’ten itibaren üst yönelen endeks, Kasım 2024’te tekrar düşüş yaşadı. Bu eğilim Mart 2025’te de sürdü. Endeks, Şubat’tan Mart ayına yüzde 2,8’lik bir düşüşle 140,7 düzeyine indi. Geçen yılın Mart ayına kıyasla ise endeks yüzde 25,2 daha yüksek düzeyde gerçekleşti.
Reel kirada yıllık değişim olumlu alanda devam ediyor
Türkiye genelinde, enflasyondan arındırılmış gerçek kiralardaki yıllık değişim oranları uzun müddettir azalma eğilimindeydi. Ortalama gerçek kirada yıllık değişim oranı, Şubat 2023’te yüzde 86,6 ile tepe yaptıktan sonra düşüşe geçti. Şubat 2024 prestijiyle negatif düzeylere inen yıllık gerçek kira değişimi, Mayıs ayında yaklaşık yüzde -15 olarak kaydedildi. Mayıs’tan sonra gerçek kiralardaki düşüş suratı azaldı ve bu durum Ağustos’tan itibaren daha bariz hale geldi. Şubat ve Mart prestijiyle kiralık konut gerçek fiyatları yıllık bazda birebir kaldı.
Kiralık konut talep göstergesi, geçen yılın Ağustos ile Kasım ayları ortasında düşüş yaşadıktan sonra Aralık ayından itibaren hafif bir artış eğilimine girdi. Mayıs ayından itibaren bariz bir artış gösteren konut talep endeksi, Ağustos ve Kasım ayları ortasında sert bir düşüş yaşadı. Aralık ayında artışa geçen kiralık konut talep endeksi, Mart 2025’te bir evvelki aya kıyasla yüzde 5,2 artarak 160,5 düzeyine yükseldi. Fakat geçen yılın Mart ayına kıyasla talep yüzde 11,3 daha düşük düzeyde gerçekleşti.
BETAM tarafından sahibinden.com verileri ile hazırlanan kira endeksi ile TÜİK’in açıkladığı TÜFE kira endeksinin hesaplama usullerinin farklı olduğunu belirtmek gerekir. BETAM tarafından yayınlanan kira endeksinde, “yeni kiraya verilmek üzere ilan edilen” konutların “talep edilen kira fiyatlarındaki” artışı dikkate alınıyor. Lakin, ilan edilen fiyatlardan bir kiralamanın gerçekleşip gerçekleşmediği ve gerçekleştiyse hangi fiyattan gerçekleştiği bilgisi bilinemiyor. Bu nedenle, direkt enflasyon hesabına yönelik bir kira endeksi hesabı yapmak uygun değil. Öte yandan, TÜİK’in Hanehalkı Bütçe Anketi ile izlemekte olduğu kira fiyatı endeksi ise “aynı konutta oturmaya devam eden kiracıların yaşadığı” fiyat artışını yansıtıyor.
Raporun Tamamına Buradan Ulaşabilirsiniz
