RAPOR – Ak Yatırım Model Portföy Hisse Önerilerini Güncelledi

TRGYO’yu (TRGYO; EÜG; 12A HF: 93 TL) en çok önerilenler listemize ekliyoruz: TRGYO’yu, toparlanan konut piyasası ile birlikte konut satışlarındaki güçlü sonuçlar, uygunlaşan nakit konumu ve ertelenmiş vergi yükümlülüklerine ait muhtemel iptallerin gelecek çeyreklerde net kara potansiyel katkısı nedeniyle model portföyümüzde dahil ediyoruz. Şirketin finansal durumu, düzeltilmiş net nakit 15,4 milyar TL (piyasa kıymetinin %28’i) ve toplam net nakit (LT Finansal Yatırımlar dahil) 18,2 milyar TL (piyasa kıymetinin %33’ü) ile güçlü kalmaya devam ediyor. Yeni vergi düzenlemeleri 12,9 milyar TL’lik ertelenmiş vergi yükümlülüğüne (piyasa bedelinin %23’ü) yol açsa da, temettü ödeyen GYO’lar için bu tesirin epey hudutlu olmasını bekliyoruz. Temettü ödeyen GYO’lar için vergi diliminin %30 yerine %10 olduğu göz önüne alındığında, bu yükümlülüklerin bir kısmının iptal edilmesinden önümüzdeki çeyreklerde net kar katkısı görebileceğini düşünüyoruz.

BİM’i (BIMAS; EÜG; 12A HF: 818 TL) en çok önerilenler listemizden çıkarıyoruz: 2023 yılının başından beri endeksin %107 üzerinde performans gösteren BİM’i güçlü getiri sonrası kar realizasyonu maksadı ile en çok önerilenler listemizden çıkarıyoruz. Güçlü performansa karşın pay için olumlu görüşümüzü koruyoruz. Amaç kıymetimiz 818 TL’ye %58 getiri potansiyeli sunan
pay için EÜG tavsiyemizi yineliyoruz. Pay 10,2 F/K çarpanı ile memleketler arası benzerlerine ve kendi tarihî çarpanlarına %35 iskontolu süreç görüyor. Rakiplerine kıyasla güçlü mağaza verimliliği ve kanıtlanmış idare formu ile Türkiye gıda perakende pazarının lideri olan BİM’in, sektörde en uygun konumlanmış indirimli besin perakendecisi olduğunu düşünüyoruz. 2025 yılında %9 mağaza büyümesi, %45 nominal satış büyümesi ve geçen seneye paralel %7,5 FAVÖK marjı öngörüyoruz. İddialarımız 2025 yılında erken ödemelerin/avans ödemelerinin azalması ile birlikte hür nakit akış marjının yıllık bazda güzelleşeceğine işaret ediyor.

Bunlara ek olarak, model portföye dahil ettiğimiz pay senetlerinin yüklerini BIST-100 endeksindeki yüklerini da dikkate alan yeni bir metodoloji ile değerlendirdik. Yeni formülde piyasa bedeli ve BIST-100 tartısı görece düşük paylar için evvelkine nazaran daha düşük tartı atama imkanı bulunuyor. Bu nedenle, kısa ve orta vadeli beklentilerimizi de dikkate alarak bu raporda Anadolu Sigorta, Medical Park ve Migros’un yüklerini bir ölçü düşürdük, Ford Otosan, Koç Holding, Türk Hava Yolları ve Yapı Kredi’nin yüklerini ise bir ölçü artırdık.

Yatırım teması:

TRGYO’yu, toparlanan konut piyasası ile birlikte konut satışlarındaki güçlü sonuçlar, güzelleşen nakit konumu ve ertelenmiş vergi yükümlülüklerine ait mümkün iptallerin gelecek çeyreklerde net kara potansiyel katkısı nedeniyle model portföyümüzde dahil ediyoruz. Şirketin finansal konumu, düzeltilmiş net nakit 15,4 milyar TL (piyasa kıymetinin %28’i) ve toplam net nakit (UV Finansal Yatırımlar dahil) 18,2 milyar TL (piyasa bedelinin %33’ü) ile güçlü kalmaya devam ediyor. Yeni vergi düzenlemeleri 12,9 milyar TL’lik ertelenmiş vergi yükümlülüğüne (piyasa pahasının %23’ü) yol açsa da, temettü ödeyen GYO’lar için bu tesirin hayli sonlu olmasını bekliyoruz. Temettü ödeyen GYO’lar için vergi diliminin %30 yerine %10 olduğu göz önüne alındığında, bu yükümlülüklerin bir kısmının iptal edilmesinden önümüzdeki çeyreklerde net kar katkısı görebileceğini düşünüyoruz.

Alışveriş merkezi (AVM) segmenti daha yüksek ziyaretçi sayısı (+%4,1) ve Ziyaretçi Başına Ortalama Ciro’daki (ARPV) gerçek büyümenin (+%1,1) takviyesiyle yıllık %54,4 ciro artışı kaydederek ilgili devir enflasyonunu 7,8 y.p. aşarak güçlü sonuçlar vermiş oldu.

Katalistler:

(i) 18,2 milyar TL’lik düzeltilmiş net nakit (Net Nakit + UV Finansal Yatırımlar – Ertelenmiş Gelirler), piyasa pahasının %28’ine denk geliyor.
(ii) Yaklaşık 680 konut stoku (12,4 milyar TL değerinde), piyasa pahasının %23’üne denk geliyor.
(iii) Piyasa Değeri’nden Düzeltilmiş Net Nakit ve Konut Stoku bakiyelerini düştüğümüzde kalan 27 milyar TL, operasyonel varlıklardan (AVM’ler, Ofisler, Oteller) 2024 yılında elde edilen Net Operasyonel Gelir’in (Brüt Kar) sadece 5,6 katına denk geliyor.
(iv) 0.52 PD/NAD makul getiri potansiyeli sunuyor.

Değerleme:

“Endeks Üzerinde Getiri” tavsiyemiz, 12 aylık amaç fiyatımız olan 93 TL’ye nazaran %69 getiri potansiyeli sunuyor. TRGYO 0,52x PD/NAD ile süreç görüyor. Pay yılbaşından bugüne BIST-100’ün %19 ve BIST-GYO’nun %18 altında performans gösterdi.

Yasal Uyarı

Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırım danışmanlığı hizmeti; aracı kurumlar, portföy idare şirketleri, mevduat kabul etmeyen bankalar ile müşteri ortasında imzalanacak yatırım danışmanlığı kontratı çerçevesinde sunulmaktadır. Burada yer alan yorum ve tavsiyeler, yorum ve tavsiyede bulunanların şahsî görüşlerine dayanmaktadır. Bu görüşler mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle, yalnızca burada yer alan bilgilere dayanılarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize uygun sonuçlar doğurmayabilir.

Ak Yatırım