Kudret Ayyıldır: GYO’lar arasında prim potansiyeli yüksek şirketler
Türkiye’de gayrimenkul yatırım iştiraki dalı, makroekonomik dalgalanmalara karşın gerek portföy çeşitliliği gerekse şeffaf yapıları sayesinde hem kurumsal hem de ferdi yatırımcıların en çok takip ettiği ve uzun vadeli potansiyeli yüksek alanlardan biri olmaya devam ediyor.
Yılın ikinci çeyreğinde enflasyonda yavaşlama ve faiz indirim sürecinin başlaması, bölüme yönelik beklentileri yine şekillendirmiş durumda. Yüksek faiz oranları ve sıkı finansal şartlar, bilhassa konut kredileri üzerinden talebi sınırlarken enflasyonda gözlenen yavaşlama eğilimi ve TL’nin görece istikrarlı seyri, maliyet tarafında kısmi rahatlama sağladı. 26 Ağustos 2025 prestijiyle kesimin yıllık getirisi %54’e yaklaşırken Ağustos ayı kapanışı öncesinde aylık getirisi ise yaklaşık %11 düzeyine ulaştı.
2.Çeyrek bilanço dönemine baktığımızda:
Devam eden projelerin teslimleri ve yeni lansmanlarla birlikte satış gelirlerinde yıllık bazda çift haneli artış kaydedildi. Finansman masraflarındaki artış, birtakım şirketlerde net kar marjını baskılarken, güçlü portföy yapısına sahip şirketlerse nakit akışı sayesinde karlılıklarını müdafaayı başardı. Nakit akışı idaresi, yüksek faiz ortamında kritik olmaya devam etti ve şirketler projelerinde daha seçici bir strateji benimsedi.
TCMB’nin Temmuz ayında başlattığı faiz indirim süreci, bölüm için değerli bir dönüm noktası niteliğinde. Önümüzdeki devirde kademeli faiz indirimlerine devam etmesi, kredi maliyetlerinde güzelleşme sağlayarak konut talebini destekleyebilir. Enflasyondaki düşüş trendinin sürmesi, inşaat maliyetlerindeki artışın suratını sınırlayarak kesimin kar marjını olumlu etkileyebilir. Sermaye piyasaları, GYO’ların alternatif finansman arayışlarında öne çıkmaya, halka arzlar ve borçlanma araçları yoluyla kaynak yaratma eğiliminin devam etmesi beklenebilir.
Kısacası, 2025’in ikinci çeyreği, Gayrimenkul Yatırım Paydaşlığı şirketlerinin finansman şartlarındaki zorluğa karşın operasyonel açıdan dirençli kaldığı bir devir oldu. Konut tarafında sonlu ancak kademeli bir toparlanma beklenirken, ticari gayrimenkul ve lojistik projeler güçlü nakit akışlarıyla öne çıkmaya devam edebilir. Lakin enflasyon görünümündeki muhtemel bozulma ve kur oynaklığı, bölüm için en kıymetli risk başlıkları olmaya devam edecek. Bölümün temel ve teknik göstergelerinin yanı sıra bu makro dinamiklerin de yakından izlenmesi, yatırımcıların gerçek konum alabilmesi açısından kritik kıymette olduğu unutulmamalıdır.
Gayrimenkul Yatırım İştirakleri (XGMYO) dalı içerisinde 48 şirket vardır. Bu şirketlerin toplam piyasa pahası 758 milyar TL’ye yaklaşmakla birlikte Borsa İstanbul içerisinde yer alan 32 dal içerisinde de büyüklük açısından 14. sıradadır.
İçlerinden 112 milyar TL’ye yaklaşarak kesimin en yüksek piyasa kıymetine sahip şirket Ziraat – ZRGYO olarak kaydedilmiştir. Ziraat GMYO şirketini Emlak Konut – EKGYO (81 milyar TL) ve Torunlar – TRGYO (71 milyar TL) takip etmektedir.
48 şirket içerisinde piyasa bedeli 10 milyar TL’yi aşan şirket sayısı 21, 45 milyar TL’yi aşan şirket sayısı ise 5 olarak görülmektedir.
10 milyar TL üzerinde piyasa pahasına sahip olan 21 şirketin görünümünü inceleyerek temel çarpanlara yönelik kıymetlendirme yapacak olursak;
PD/DD oranı, 1 eşik bölgesi altındaki kesin ortalama ile sektörel bazdaki iskontolu görünümüne devam ederken 21 şirketin 15’inin bu iskontolu görünüme eşlik ettiğini incelemekteyiz.
F/K oranı, şirketler bazında kıymetli ayrışmaların ve finansal sonuçlara nazaran bedel bulunamayışının getirdiği farklılıklarla gündemimizi meşgul ederken 21 şirkete yönelik sektörel bazda son ortalamanın 8,70 olduğunu görebilmekteyiz. Piyasa pahası en yüksek şirketlerden EKGYO, TRGYO ve RYGYO ortalama altındaki seyri ile dikkat çekerken sektörün piyasa değeri lideri ZRGYO ise ortalamanın çok üzerinde seyir gerçekleştirmektedir.
Karlılık oranları incelendiğinde, Etkin Karlılık (ROA) tarafında en yüksek kıymetler RYGYO (%29,89) ve SURGY (%17,33) şirketlerinde görülmektedir. Bu şirketler varlıklarını aktif kullanarak güçlü karlılık yaratmaktadır. Özsermaye Karlılığı (ROE) tarafında ise yeniden RYGYO (%27) ve SURGY (%20) öne çıkmakta olup, yüksek ROE bedelleri şirketlerin sermaye verimliliğinin güçlü olduğunu göstermektedir.
Borçluluk yapısı tahlilinde, genel kabul gören çerçevede %40 – %70 ortası Borç Kaynak Oranı optimal düzey olarak bedellendirilmektedir. Bu kapsamda öne çıkan şirketler ortasında FZLGY (%66,46), PSGYO (%57,86), BASGZ (%48,46) ve EKGYO (%45,85) bulunmaktadır. Bu şirketlerin finansal kaldıraç kullanımı istikrarlı seyretmekte olup, borçlanma kaynaklı riskleri hudutlu tutarak sağlıklı ve sürdürülebilir bir finansal yapı sergilemektedir.
