Konut Piyasasında 2026 Rotası: Fiyatlar ve Talep Yeniden mi Şekilleniyor?
Türkiye gayrimenkul bölümü, son yılların en çalkantılı periyotlarından birini geride bırakarak 2026 yılına giriyor. 2022-2024 yılları ortasındaki “fiyat patlaması” ve 2025 yılındaki “reel düzeltme” periyotlarından sonra, piyasa artık daha rasyonel bir istikrarın izini sürüyor. Kesimin önde gelen analistleri ve data devleri, 2026’nın bir “fiyat balonu” yılı değil, “ertelenmiş talebin dönüşü” yılı olacağına işaret ediyor.
Fiyatlarda “Yeni Normal”: Enflasyonla Yarış Başlıyor
Piyasanın en çok merak ettiği soru olan “Fiyatlar artacak mı?” sorusuna uzmanlar temkinli bir evet cevabı veriyor. Gayrimenkul ekonomisti Dr. Ahmet Büyükduman ve Endeksa üzere platformların projeksiyonlarına nazaran, artık geçmişin “enflasyonu katlayan” fiyat artışları geride kaldı.
REIDIN ve piyasa analistlerinin konsensüsü, 2026 yılında nominal fiyat artışlarının %35 ile %45 bandında kalacağını gösteriyor. Bu oran, beklenen yıllık enflasyonun (%25-35) bir ölçü üzerinde kalarak yatırımcıya yaklaşık %5-10 seviyesinde “sınırlı bir gerçek getiri” vaat ediyor. BETAM dataları, 2025’in son çeyreğinde gerçek fiyatlarda yaşanan gerilemenin duracağını, fakat fiyatların artık bir yatırım aracı olmaktan fazla “barınma maliyeti” odaklı bir istikrara oturduğunu kanıtlıyor. Öte yandan, yükselen inşaat maliyet endeksi, “ikame maliyeti” nedeniyle fiyatların muhakkak bir düzeyin altına inmesine de müsaade vermiyor.
2 Milyonluk Birikmiş Talep Alana İniyor mu?
TSKB Gayrimenkul Değerleme ve İş Yatırım raporlarında dikkat çeken en değerli öge “birikmiş talep” (pent-up demand). Son iki yıldır krediye erişimin imkansız hale gelmesi ve mevduat faizlerinin cazibesi, milyonlarca alıcıyı saha kenarında bekletti.
Uzmanlar, 2025’te 1,2 milyon civarında kalan yıllık satış adedinin, 2026’da 1,5 – 1,6 milyon düzeyine tırmanabileceğini öngörüyor. Bu artışın ana motoru ise Merkez Bankası’nın (TCMB) faiz indirim döngüsü olacak. Piyasa iştirakçileri, konut kredisi faizlerinin aylık %2-2,5 bandına sarkması durumunda, toplam satışlar içindeki hissesi %10’a kadar düşen “ipotekli satışların” tekrar %30 düzeylerine çıkabileceğini varsayım ediyor. Bu durum, bilhassa orta gelir kümesi için konutun tekrar erişilebilir hale gelmesi manasını taşıyor.
Yatırımcının Dönüşü: Amortisman Mühletleri Kısalıyor
Gayrimenkul yatırımcısı için en kritik gösterge olan amortisman (geri dönüş) müddetleri, 2026’da tekrar “mantıklı” düzeylere geriliyor. REIDIN ve Gaboras bilgilerine nazaran, konut fiyatlarındaki gerçek yavaşlamaya rağmen kira artışlarının dirençli seyretmesi, yatırımın cazibesini artırıyor.
Örneğin, İstanbul genelinde 6,5 milyon TL bedelindeki ortalama bir konutun 35.000 TL bandında kira getirisi sunması, amortisman mühletini 15-18 yıl aralığına çekiyor. Bu oran, mevduat faizlerinin düştüğü bir senaryoda, gayrimenkulü tekrar en güçlü pasif gelir aracı pozisyonuna taşıyor. Ticarigm360 tahlilleri, bu “rasyonelleşme” sürecinin bilhassa kira çarpanı düşük olan semtlerde alım iştahını artıracağını vurguluyor.
Sektörün Önündeki İki Büyük Mani: Arz ve Faiz Yarışı
Ancak piyasadaki bu “temkinli iyimserlik” iki büyük riskle karşı karşıya. İMSİFED ve bölüm paydaşlarının dikkat çektiği birinci nokta arz yetersizliği. Yeni ruhsat alımlarındaki durağanlık ve inşaat müddetlerinin uzunluğu, 2026’da talebin arza baskın gelmesine ve bilhassa yeni konutlarda fiyatların daha sert yükselmesine neden olabilir.
İkinci risk ise mevduat faizi yarışı. Şayet mevduat faizleri %35-40 bandının üzerinde kalmaya devam ederse, rasyonel yatırımcı parasını konutun operasyonel yükü yerine likit araçlarda tutmaya devam edecektir. 2026 konut piyasasının yazgısı, büyük oranda bankaların mevduat faizi ile konut kredisi faizi ortasındaki makası ne kadar süratli kapatacağına bağlı olacak.
Sonuç: Alıcılar İçin Fırsat mı, Bekleme Vakti mı?
2026 yılı, konut piyasasında “trenin şimdi hızlanmadığı lakin motorun ısındığı” bir yıl olacak üzere görünüyor. Fiyatların enflasyonla dengelenmesi alıcılar için bir fırsat sunarken, arzın kısıtlı kalması fiyatların düşmeyeceği gerçeğini bir sefer daha hatırlatıyor. Uzmanlar, hakikat lokasyonda ve rasyonel fiyatlı konutların 2026’da yine portföylerin vazgeçilmezi olacağı görüşünde birleşiyor.
Atilla Yeşilada, Gemini
Atilla Yeşilada ve Güldem Atabay tarafından kaleme alınan özel raporlarımıza abone olmak ister misiniz? Raporlarımız kurumsal müşterilere yöneliktir. Abonelik fiyatlıdır. Şartları öğrenmek için bize e-mail atın: [email protected]
