Gayrimenkulde yeni rayiç bedeller piyasayı frenler mi?
Gayrimenkul piyasasında istikrarları değiştirecek yeni periyot başladı. 2026–2029 yılları için rayiç bedellerin 10-15 kata kadar artırılması; konut fiyatlarını, vergileri ve yatırımcı eğilimlerini tekrar şekillendiriyor. Parcel Estates CEO’su Özden Çimen, maliyet yükünün hem alıcıyı hem de dalı zorlayacağına dikkat çekiyor.
2026–2029 devrinde geçerli olacak emlak rayiç bedellerinin 10 ila 15 kat ortasında artırılması, gayrimenkul piyasasında istikrarları değiştirecek üzere görünüyor. Parcel Estates CEO’su Özden Çimen, alınan bu kararın hem konut ve kira fiyatlarını yükselteceğini hem de yatırımcı motivasyonunu zayıflatacağını belirtiyor. Çimen, “Bu artışlar, uzun bir müddettir istikrar arayışında olan piyasada yine frene basmak manasına geliyor,” diyerek kesime ihtarda bulunuyor.
Yatırımcılar için her maliyetin kıymetli olduğunu vurgulayan Özden Çimen, “Bir gayrimenkul alıcısı için satın aldığı mülkün satış fiyatının yanı sıra vergiler ve harçlar üzere öbür ögeler da toplam maliyete dahil olmaktadır. Yeni emlak rayiç bedellerinin 10-15 kata kadar arttırılmış olması toplam maliyeti değerli ölçüde artıracaktır. Gerçek manada hala çıkarlı seviyeye tam gelememiş, lakin faiz indirimleriyle dengelenme emareleri gösteren gayrimenkul piyasası için bu maliyet artışları hem konut fiyatlarını istemsizce artıracak hem de kira fiyatlarını üst çekecektir. Bu durum, piyasadaki toparlanmayı geciktirebilir” dedi.
Satışlarda Makas Açılıyor
Çimen, resmi rayiç bedel ile fiili satış fiyatı ortasındaki makasın daha da açılacağının altını çiziyor: “Ülkemizde fiili olarak resmi rayiç bedelleri ile satış bedelleri ortasında bir makastan kelam edilir. Bunun asli nedeni, hâlihazırda %4 seviyesinde uygulanan tapu harcı ve her yıl ödenen emlak vergisidir. Alıcı ve satıcı ortasında anlaşılan satış bedelinin resmi süreçlerde beyan edilmesi durumunda ortaya çıkan ağır vergi yükü gayrimenkul piyasasının istikrarını sarsmaktadır. Bu nedenle öteden beri bölüm temsilcileri bu vergi oranlarının düşürülmesi istikametinde davetler yapmaktadır.”
Tapu Harcı ve Vergilerdeki Yük Talebi Düşürecek
Yeni rayiç bedellerin tapu harcı ve emlak vergisine tesiri konusunda ise Özden Çimen şöyle diyor: “Emlak vergisi ve tapu harçları gayrimenkul alımlarında toplam maliyete önemli derecede tesir etmektedir. Tıpkı nedenle piyasada rayiç bedelleri ve satış bedelleri ortasında bir makasın açılmasına neden olmaktadır. Biz yıl sonuna kadar satış süreçlerinde artış bekliyorduk fakat bu düzenlemelerin gelecek yıl süreç adedine olumsuz yansıyacağını düşünüyoruz. Nasıl ki inşaat maliyetlerindeki artış arzı olumsuz etkilediyse, bu gelişmeler de konut talebini olumsuz etkileyecek. Alıcılar en güzel ihtimalle standartlarını düşürmek zorunda kalacaktır.”
Yabancı ve Yerli Yatırımcı İçin Yeni Riskler
Çimen, bu artışın yatırımcı psikolojisi üzerinde de olumsuz tesirleri olacağını belirterek şunları söyledi: “Son rayiç kıymet artışı kararlarında evvelki periyot 4-5 kata kadar artışlar yapılmıştı. Lakin bu kere 10-15 katlık artışlar, alıcı motivasyonunu önemli formda azaltacaktır. Mevduat hesaplarından çıkacak sermayenin gayrimenkule kayacağı konuşulurken bu düzenleme, o beklentiyi boşa çıkarabilir. Bunun yerine yatırımcılar, Dubai üzere vergi avantajı olan yurtdışı destinasyonlara yönelecektir.”
Anadolu’da Daha Ölçülü Artışlar: Yeni Bir Yönelim mi?
İstanbul’da kimi bölgelerde %1000’e varan artışlar görülürken, Anadolu’daki artışların daha sonlu kaldığını belirten Çimen, bu farkların nedenlerine de açıklık getiriyor:
“Takdir kurulları sokak sokak dolaşarak çalışıyor. Bu nedenle her bölgede artış oranları farklılaşabiliyor. Sosyo-ekonomik seviyesi düşük, gelişim potansiyeli sonlu bölgelerde artış oranları daha düşük kalabiliyor. Ayrıyeten Anadolu’daki yatırım ilgisi de süratli tren projeleri, liman büyümeleri ve endüstrinin taşınması üzere gelişmelerle vakit içinde yükselebilir.”
Kayıt Dışı Riski Artar mı?
Özellikle lüks semtlerde artan maliyetlerin kayıt dışı süreçleri teşvik edebileceği ihtarında bulunan Çimen, tahlilin tapu harcı indiriminde olduğunu belirtiyor.
Üst segmentteki mülklerin fiyatı arttıkça, bu fiyatlara binen vergi ve harç yükünün de önemli boyutlara ulaştığını söyleyen Çimen, “Eğer hakikaten daha fazla vergi toplanmak isteniyorsa, tapu harç oranlarında indirim yapılması gerekir. Bu sayede hem kayıt dışılık azalır hem de rayiç bedelle satış bedeli ortasındaki makas kapanır” diye konuştu.
İtiraz Süreci ve Türel Yük
Askıya çıkarılan yeni rayiç bedellere itiraz mühletinin çok kısa olduğuna değinen Çimen, mülk sahiplerini dikkatli olmaya çağırıyor. Çimen, “Hızlı bir türel hareketlilik, 2017’de olduğu üzere yasa yoluyla bu artışlara sınırlama getirilmesini beraberinde getirebilir. Lakin vergi mahkemelerinin iş yükü düşünüldüğünde, bu sürecin vakit alacağı da bir gerçek” sözlerini kullandı.
Sektör Ne Bekliyor?
Gayrimenkul dalı, rayiç bedellerin artmasına değil, bu artışlarla birlikte vergi yükünün azaltılmasına odaklanılması gerektiğini düşünüyor. Çimen, sektörel beklentiyi şu sözlerle özetliyor: “Emlak rayiç bedellerinin arttırılması nominal seviyedeki artışların bir yansımasından ibaret. Fakat bir bedelin gerçek bazda bu kadar yükselmesi için o yatırım ekosistemindeki genel gelir düzeyinin de benzeri oranda yükselmiş olması gerekir. Şayet iç piyasada istikrar isteniyorsa, bilhassa tapu harçlarında yapılacak indirim çok daha tesirli bir tahlil olacaktır.”
