Gayrimenkul Sertifikalarında Yeni Dönem: Damla Kent Projesi Yoğun İlgi Gördü

Sistem, yatırımcıların bir gayrimenkulün tamamını değil, muhakkak bir pay ölçüsünü satın almasına dayanıyor. Böylelikle yüksek konut fiyatları karşısında, yatırımcılar bütçelerine uygun halde kesim parça pay toplayarak ilerleyebiliyor. İsterlerse proje bitiminde bu paylarla bir daireye sahip olabiliyor, isterlerse de pay bedelinden satış yaparak nakde dönebiliyorlar.

Gayrimenkul Sertifikası Nasıl Çalışıyor?

Bu modelde yatırımcı, borsada süreç gören gayrimenkul sertifikaları aracılığıyla projeye dahil oluyor. Örneğin Damla Kent projesinde pay başı satış fiyatı birinci etapta 759 TL olarak belirlendi. Yatırımcı, ister tek seferde ister vakte yayarak bu paylardan alabiliyor. Bir daireye sahip olmak için gereken pay ölçüsü daireden daireye değişiyor; kimi daireler 670 bin pay, kimileri 750 bin pay üzere farklı sayılarla tabir ediliyor.

Projenin birinci evresinde yaklaşık 1,92 milyar adet sertifika ihraç edildi. Talep beklentilerin çok üzerinde gerçekleşince ek olarak 897 milyon adet daha satışa çıkarıldı. Böylelikle toplamda 21,5 milyar TL’lik sertifika satışı yapıldı ve tamamına talep geldi.

Yatırımcı açısından iki farklı yol bulunuyor. Birincisi, belirlenen pay ölçüsüne ulaşarak daire satın almak. İkincisi ise, kâfi paya ulaşmadan proje bitiminde mevcut piyasa fiyatı üzerinden payları satmak. Bu sayede yatırımcı, gayrimenkul almasa da fiyat artışından kar sağlayabiliyor.

Avantajlar ve Riskler

Sistem, konut kredisi faizlerinin yüksek olduğu periyotta değerli bir alternatif sunuyor. Yatırımcı, konut bedelinin tamamını peşin ödemek yerine, bütçesi elverdikçe pay toplayabiliyor. Bu süreçte elinde tuttuğu nakdi bankada değerlendirip faiz geliri elde edebiliyor. Ayrıyeten satış fiyatlarının yaklaşık %24-25 oranında iskonto edilmesi, sertifikaları daha cazip hale getiriyor.

Ancak pay fiyatlarının borsa mantığıyla süreç görmesi, pahaların vakit zaman düşebileceği manasına geliyor. Örneğin 759 TL’den alınan bir payın fiyatı 690 TL’ye düşebilir. Bu risk, yatırımcı açısından göz önünde bulundurulması gereken bir faktör. Tekrar de iskonto oranı ve projelerin bitiminde fiyat artışı eğilimi, uzun vadede müspet getiriyi destekleyebilir.

Sistemin bir öbür avantajı, proje tamamlandığında emlak konut teminatıyla teslim edilmesi. Böylelikle inşaatın bitmemesi yahut geliştirici kaynaklı meseleler üzere riskler ortadan kalkıyor.

Mülkiyet ve Ortak Alım Seçenekleri

Mevcut yasal çerçevede bir dairenin paylı mülkiyeti mümkün olsa da, bu modelde çoklu mülkiyet uygulamaları hudutlu. İki yatırımcı, paylarını birleştirerek bir daireyi ortak satın alabiliyor. Lakin bunun için proje başında birlikte müracaat yapılması ve gerekli mukavelelerin imzalanması gerekiyor.

Proje bitiminde daire sayısının, sertifika sahiplerinden daire almak isteyenlerin sayısından az olması halinde öncelik, evvelce daire ayıranlara veriliyor. Geriye kalan sertifika sahipleri ise paylarını satabiliyor yahut öteki daireler için hak kazanabiliyor. Bu uygulamanın ayrıntıları birinci projeler tamamlandıkça daha netleşecek.

Yatırım Stratejilerinde Yeni Yaklaşım

Gayrimenkul sertifikaları, yatırımcılara portföylerini çeşitlendirme imkânı tanıyor. Tek bir gayrimenkule yüksek bedelle yatırım yapmak yerine, farklı projelerden pay almak riskin yayılmasını sağlıyor. Örneğin bir projede paha artışı %30 olurken, başkasında %5 gerileme yaşansa bile toplam getiri dengelenebiliyor. Bu yaklaşım, gayrimenkul yatırım fonlarının mantığına benziyor.

Yatırımcıların yalnızca daire sahibi olmak maksadıyla değil, fiyat artışından yararlanmak için de sertifika aldığı görülüyor. İnşaat tamamlandıkça gayrimenkul fiyatlarının yükselmesi, bu modelde potansiyel yarar kapısını aralıyor.

Piyasaya Tesirleri ve Gelecek Beklentileri

Damla Kent projesine gelen 1,87 katlık talep, gayrimenkul sertifikalarının yatırımcı ilgisini çektiğini gösteriyor. 21,5 milyar TL üzere yüksek bir hasılatın, klasik satış sistemleriyle bu kadar kısa müddette elde edilmesi epeyce güç. Bu nedenle, geliştiriciler için proje finansmanında güçlü bir alternatif haline geliyor.

Uzmanlar, talep ve fiyatlama modeli gerçek kurgulandığında bu sistemin yaygınlaşacağını öngörüyor. Emlak Konut’un gelecekteki projelerinde misal uygulamaların gündeme gelmesi bekleniyor. Böylelikle hem yatırımcılar hem de geliştiriciler açısından kazan-kazan modeli oluşabileceği söz ediliyor.

Sonuç

Gayrimenkul sertifikaları, yüksek fiyatlı konutlara ulaşımı kolaylaştırırken yatırımcılara esnek bir yol sunuyor. İster modül parça pay biriktirip daire sahibi olmak, ister fiyat artışından kar sağlamak mümkün. Borsa dinamikleriyle süreç gören bu model, yatırım kararlarını verirken risk ve fırsatların birlikte değerlendirilmesini gerektiriyor.