Avrupa gayrimenkul sektöründe şehir tercihlerine göre ilk üç kent bu yıl Londra, Madrid ve Paris olarak sıralandı

PwC ve ULI tarafından gerçekleştirilen “Gayrimenkulde Gelişen Trendler” araştırmasının sonuçları kesimin yaşanan belirsizliklere karşı 2025 yılından ihtiyatlı olarak umutlu olduğunu ortaya koyuyor. Jeopolitik riskler ve siyasi belirsizlik kaynaklı riskler, makro ekonomik ve sektörel risklerden daha fazla telaş yaratıyor.

Sektörel risk açısından İştirakçilerinin üçte ikisinden fazlasının Çevresel, Toplumsal ve Yönetişim uygulamasını yönlendiren en büyük faktör olarak iklim riskini görüyor.

İklim değişikliği nedeniyle artan sigorta primleri, sigorta ve reasürans şirketlerinin mevcut prim düzeylerinde poliçe üretimindeki tasaları gayrimenkul dalında giderek daha değerli bir tasa yaratıyor.

Avrupa gayrimenkul pazarının önder lokasyonları faiz ortamının evvelki yıllara kıyasla daha müspet seyretmesiyle rahatlarken, kırılgan ekonomik büyüme ve artan jeopolitik belirsizlikler tesirini sürdürüyor.

PwC’nin ULI iş birliği ile gerçekleştirdiği “Gayrimenkulde Gelişen Trendler” araştırmasının sonuçları açıklandı. Araştırma, Avrupa gayrimenkul pazarında önder pozisyonda olan lokasyonların faiz oranı ortamının evvelki yıllara kıyasla daha olumlu seyretmesiyle nispeten rahatladığını gösteriyor. Bununla birlikte, kırılgan ekonomik büyümenin ve artan jeopolitik belirsizliklerin tesirleri devam ediyor.

PwC Türkiye Gayrimenkul Sektörü Lideri Umurcan Gago gayrimenkul dalında son devirdeki en kıymetli gündem başlıklarından birinin de iklim değişikliği olduğunu vurguladı ve şunları söyledi:

“Birçok kesimde olduğu üzere gayrimenkul kesiminin de son periyotta sıklığı ve şiddeti artan ekstrem hava olaylarından kaynaklanan risklerle giderek daha fazla karşı karşıya kaldığını görüyoruz. Gayrimenkul finansmanında, kredi kuruluşları iklim riskini giderek daha fazla dikkate alıyor. Yatırımcılar Avrupa’nın önde gelen kredi kuruluşları tarafından daha fazla incelemeye tabi tutuluyor, kredi paha oranları ve fiyatlandırma da dahil olmak üzere karar süreçlerinde iklim risk haritaları da dikkate alınıyor. Sıklığı ve şiddeti artan sel, yangın, fırtına üzere hava olayları ile zelzele gibisi afetler nedeniyle, sigorta ve reasürans şirketlerinin mevcut prim düzeylerinde poliçe üretiminde zorlandıklarını, devletin prim tavanları getirdiği hallerde finansal fizibilitesi olmadan poliçe üretemeyecek olan bu kurumların poliçe yazmaktan çekilmeleri sonucunda ‘sigorta edilebilirlik’ konusunun bir sıkıntı olarak ortaya çıkmaya başladığını görüyoruz. Tüm bunların sonucu olarak, Gayrimenkulde Gelişen Trendler araştırmasının iştirakçilerinin üçte ikisinden fazlasının Çevresel, Toplumsal ve Yönetişim uygulamasını yönlendiren en büyük faktör olarak iklim riskini görüyor.”

Araştırmaya nazaran, kiracı talebi, gelecek seneye yönelik zayıf ekonomik genel görünüm dikkate alındığında iştirakçilerin %44’ü için bir sorun teşkil etmeye devam ediyor. Araştırmaya katılan birtakım kesim önderleri 2025 yılı için güçlü iddialarda bulunmak yerine üç ila beş yıl periyodik bir toparlanma süreci olacağı görüşünü benimsiyor. Araştırma, gayrimenkul kesimiyle ilgili belgisiz jeopolitik ve ekonomik ortamın yanı sıra, inşaat maliyetleri, finansal kaynak bulunabilirliği ve yasal düzenlemelere dair belirsizlikler üzere dalın gelişmesini sınırlamaya devam eden problemlere dikkat çekiyor.

Avrupa ve ABD’deki para siyasetiyle ilgili netliğin artmasıyla birlikte, göstergeler, gayrimenkul alıcı ve satıcılarının ofis ve perakende satıştaki fiyatlandırma konusunda mutabakata daha da yaklaştığını ortaya koyuyor. Araştırma bulguları, sakinliğini koruyan yatırım piyasasında lojistik, depolama ve çeşitli konut çeşitlerinin nispeten uygun bir performans gösterdiğine ve bu dayanıklılığın gelecek yıl da sürmesinin beklendiğine işaret ediyor.

Toparlanma sürecinde, iştirakçilerin kent tercihlerinde piyasa büyüklüğü ve likidite ana etkenler olarak öne çıkıyor. Buna nazaran Avrupa gayrimenkul dalında en çok tercih edilen birinci üç kent bu yıl Londra, Madrid ve Paris olarak sıralandı. En büyük pazarlardaki faaliyetlere bakıldığında, Hollanda, İngiltere, İsveç ve İtalya’da hacimler 2024’te artarken Fransa, Almanya ve İspanya’da toparlanma vakit alacak üzere görünüyor.

Gayrimenkul için sermaye girişlerinin görünümünün yanı sıra özkaynak ve borç finansmanına erişim konusunda optimistlik giderek artıyor. Araştırma, enflasyon ve faiz oranı hareketlerine ait telaşların azaldığını gösteriyor; iştirakçilerin birçok, faiz oranlarının önümüzdeki yıl daha da düşeceğine inanıyor. Tüm bunlar, yatırım hacimleri için daha parlak beklentilerin göstergesi niteliğinde.

Avrupa iş ortamında tasa kaynağı olarak öne çıkan konular

Araştırma, iştirakçilerin geçen yıla nazaran daha düşük bir oran olan yüzde 44’ünün kiracı talebindeki azalmadan telaş duyduğunu gösteriyor. Faiz oranı hareketleri ve enflasyona ait kaygıların yerini memleketler arası büyümeye ait artan telaşlar alıyor. Enflasyonla alakalı tasalar 2025 yılı için büyük oranda azalırken, geçen yılki yüzde 83’e kıyasla iştirakçilerin yalnızca yüzde 56’sı enflasyon konusunda telaşlı olduğunu belirtiyor.

Ancak birçok Avrupalı ​​yatırımcı, Avrupa kurumları için gerekli bir teşvik olarak görülen daha fazla faiz indirimi uygulayıp uygulamayacağını görmek için ABD Merkez Bankası Fed’in uygulayacağı siyasetleri izlemeye devam ediyor.

Araştırmaya katılanların yüzde 74’ü, İşletmeleri etkileyen esas gayrimenkul meseleleri açısından yasal düzenlemeleri bir tasa kaynağı olarak listenin başına koyuyor. İştirakçilerin yüzde 56’sı ise varlıkların eskimesini artan kaygı kaynaklarından biri olarak görüyor. En kıymetli toplumsal ve politik kaygılar başlığında iştirakçilerin yüzde 85’i, memleketler arası siyasi istikrarsızlığı temel sorun olarak belirtiyor. Bunu yüzde 83’lük bir oranla yeni bir cevap kategorisi olan Avrupa ve Orta Doğu’daki savaşların daha da tırmanması izliyor. Bu tablo, jeopolitik tansiyonların geçen yıla kıyasla çok daha fazla ehemmiyet arz ettiğini gösteriyor.

Gayrimenkul kesimi ve çevresel riskler

Araştırma ekstrem hava olaylarının sıklığının ve şiddetinin artışından kaynaklı risklerin artacağına dikkat çekiyor. Bununla birlikte iştirakçilerin yaklaşık üçte ikisi gelecek beş yıl içerisinde sigorta masraflarında artış beklerken yarıdan fazlası sigortaya erişimin zorlaşacağını varsayım ediyor.

Araştırma, sigorta ve finans kuruluşlarının, gayrimenkul dalının iklim değişikliğine verdiği cevabı desteklemek için verimli sigorta ve finansman piyasaları sağlamayı amaçlarken tıpkı vakitte değişen düzenlemeler ve teknolojik gelişmeler karşısında iş modellerini yine değerlendirdiklerine dikkat çekiyor. İştirakçilerin yaklaşık yüzde 90’ı gelecek beş yıl içinde net sıfıra geçiş için yatırım harcamaları ve finansman ihtiyaçlarının gayrimenkul finansmanında kıymetli bir etken olmasını bekliyor.

Gayrimenkulün iklim risklerine karşı sigorta ve finanse edilmesiyle ilgili meseleleri yaygın bir halde kabul edilirken, mevcut farkındalık ve iş birliği düzeylerinin, sorunun ölçeğini ve aciliyetini yansıtır ölçüde olmadığı da dikkat çekiyor.

Katılımcıların üçte ikisinden fazlası 2025 yılındaki çevresel ve karbonsuzlaşma gereklilikleriyle ilgili kaygı duyarken yüzde 70’i bu tasalarının gelecek beş yılı kapsadığını belirtiyor. Önümüzdeki 12 ayda ve takip eden beş yılda yenilenebilir güç teknolojilerinin benimsenmesinin değeri sorulan iştirakçiler, yüzde 82’ye yüzde 73 olmak üzere bunun uzun vadedeki kıymetinin daha da artacağına inanıyor.

Araştırma, bölümdeki kimi oyuncuların, yatırım getirilerine ulaşmanın zorlaştığı ve işletme kârlarının baskı altında olduğu bir devirde çevresel dertleri birinci sırada tutmakta zorlandığını gösteriyor.

Gayrimenkul dalı ve yapay zekâ

Araştırma son birkaç yılda ChatGPT üzere üretken yapay zekâ araçları ve sanal asistanların geliştirilmesi, yapay zekâyı (AI) sırf kamu gündemine getirmekle kalmayıp iş dünyasında da varlığının hissedilmesini sağladı.

Sektör başkanları operasyonel kesinti, mali kayıplar, itibar kaybı ve düzenleyici ahenk hususlarında muhtemel riskler olduğu görüşünde. Bunlardan sonuncusu olan düzenleyici ahengi, AB’deki işletmeler için bilhassa bir sorun teşkil ediyor.

Araştırmaya nazaran gayrimenkul şirketleri için, kesimin gayrimenkul teknolojisini ve yapay zekâyı benimseme yolundaki eforları sürerken, bu teknolojilerin beraberinde gelen güvenlik açıkları bir tasa kaynağı.