ANALİZ: Türkiye’de Konut Neden Pahalılaştı ve Gerçekten Pahalı mı?

Son yıllarda Türkiye’de konut fiyatları gündelik hayatın merkezine yerleşti. Kiralar sıçradı, mesken almak zorlaştı ve “konut balonu mu var?” sorusu yaygınlaştı. Bu tartışmayı manalandırmak için üç farklı göstergeyi birlikte okumak gerekiyor: konut arzının nüfusa nazaran seyri, konut fiyatlarının enflasyona nazaran performansı ve altın karşısındaki bedeli.

Grafik: 15 yaş ve üzeri nüfus / Ruhsat Sayısı

İlk grafik, 15 yaş üstü nüfusun üretilen çok daireli konut sayısına oranını gösteriyor. Bu oran, kabaca potansiyel talep ile yeni konut arzının temposu ortasındaki dengeyi temsil ediyor.

2019–2020 periyodunda bu göstergede sert bir düşüş var. Bu, özel kesimin yeni projelere başlama iştahının kesildiği bir periyoda işaret ediyor. Finansman şartlarının sıkılaşması, ekonomik belirsizlikler ve pandemi, konut üretimini bariz biçimde yavaşlatmıştı. İnşaat dalı yavaşladığında bunun tesiri çabucak değil, birkaç yıl sonra hissedilir: atılmayan temeller, ileride piyasaya çıkmayacak daireler manasına gelir.

Bu arz boşluğu, sonraki yıllardaki fiyat hareketlerinin yerini hazırlayan yapısal bir öge olarak okunabilir.

Grafik: Konut Endeksi / TÜFE

Fiyatların Enflasyondan Kopuşu: 2021 Sonrası

İkinci grafik, konut fiyat endeksinin TÜFE’ye oranını gösteriyor. Bu oran, konutun gerçek olarak pahalanıp pahalanmadığını izlemek için güçlü bir ölçüt.

2010–2018 ortasında konut fiyatları genel enflasyona yakın seyrediyor; bariz bir gerçek kopuş yok. 2018–2020 devrinde ise konut gerçek olarak ucuzluyor.

Asıl kırılma 2021 sonrası yaşanıyor. Konut fiyatları TÜFE’nin çok üzerine çıkarak tarihi ölçekte az görülen bir gerçek sıçrama yapıyor. Negatif gerçek faiz ortamı, kredi şartları, tasarruf sahiplerinin alternatif yatırım araçlarına erişiminin sınırlanması ve enflasyondan korunma arayışı, konutu bir barınma aracı olmaktan çok bir finansal varlık haline getirmişti.

Ancak 2024 sonrası bu oranın gerilemesi ve yataylaşması, gerçek fiyat artışlarının durduğuna ve piyasada bir soğuma başladığına işaret ediyor.

Grafik: Konut Endeksi / Altın Değeri

Altın Karşısında Konut: Nitekim Rekor mu?

Üçüncü grafik ise konut fiyatlarını altınla kıyaslıyor. Burada soru şudur: Bir konut almak için tarihi olarak kaç ünite altın gerekiyor?

Uzun vadede bakıldığında konutun altın karşısında epeyce dalgalı bir performans sergilediği görülüyor. 2019–2021 ortasında konut altın karşısında önemli biçimde ucuzluyor; tam da bu devirde yeni arzın sert biçimde düşmüş olması dikkat cazibeli.

2022–2023’te TL bazındaki fiyat patlaması konutu altın karşısında da üst taşıyor. Lakin bu yükseliş kalıcı olmuyor. 2024 sonrası yine aşağı taraflı hareket, konutun altına nazaran tekrar görece ucuzladığı bir noktaya gelindiğini düşündürüyor.

Bu da kıymetli bir ayrımı ortaya koyuyor: TL bazında yaşanan dramatik artış, global bir kıymet saklama aracıyla karşılaştırıldığında o kadar da harika görünmeyebiliyor.

Büyük Fotoğraf: Gecikmeli Arz, Patlayan Talep

Üç grafik birlikte okunduğunda ortaya çıkan tablo şu:

2019–2020’de konut üretimi yavaşladı.
→ Arz daraldı.

2021–2023’te finansal şartlar gevşedi, enflasyondan kaçış hızlandı.
→ Talep sıçradı.

Arz kısa vadede artamadı.
→ Fiyatlar sert yükseldi.

Bugün gelinen noktada ise hem gerçek fiyat göstergeleri hem de altın bazlı karşılaştırmalar, piyasanın tepe coşkusunu geride bıraktığını; ancak fiyat düzeylerinin hâlâ tarihi olarak yüksek bir plato üzerinde seyrettiğini ima ediyor.

Bundan Sonra Neler Olabilir? Mülksüzleşme Riski

Konut piyasasında yaşanan arz daralması ve akabinde gelen gerçek fiyat sıçraması, sırf döngüsel bir ekonomik gelişme değil; tıpkı vakitte derin bir toplumsal dönüşümün işaretlerini taşıyor. Gelir dağılımındaki bozulmayı gösteren Gini katsayısının 2014’te 0,37 seviyesindeyken 2023’te 0,433’e yükselmesi, bu sürecin en somut çıktılarından biri olarak okunabilir. Konut piyasasında marjinal alıcılar üzerinden oluşan fiyatlama sistemi, servetin muhakkak bir kesimde ağırlaşmasına taban hazırlarken, bu birikimin önümüzdeki periyotta hangi dinamikleri tetikleyebileceği giderek daha kıymetli hale geliyor.

Bu çerçevede birinci dikkat çeken öge, konutun fonksiyonunun dönüşmesidir. Üst gelir ve servet kümeleri açısından konut giderek bir barınma aracından çok, portföy çeşitlendirmesi ve servet müdafaa gayesiyle kullanılan bir finansal varlık niteliği kazanmaktadır. Yüksek enflasyon ortamında ulusal para cinsinden tasarrufların süratle erimesi, bu kesiti gerçek varlıklara yöneltmekte; gayrimenkul ise fiyat yapısı ve kiralama potansiyeli nedeniyle öne çıkan bir araç haline gelmektedir. Orta sınıfın konuta erişiminin zorlaşmasıyla birlikte kiralık piyasasının genişlemesi, yatırım maksatlı alımların daha da cazip görünmesine yol açabilir.

Bu dönüşümün temel riski ani bir piyasa çöküşünden çok, geniş toplumsal kısımların konut piyasasından kalıcı biçimde dışlanmasıdır. Yatırım emeliyle edinilen ve piyasaya etkin olarak sunulmayan konutlar, fiili arzı daraltarak barınma imkanlarını sınırlayabilir. Bu durum, gelir dağılımındaki eşitsizliği daha da derinleştirirken, fiyatların aşağı taraflı esnekliğini azaltan bir yapı oluşturur. Yüksek servet kümelerinin güçlü likidite konumları sayesinde satış baskısı hissetmemesi, talep zayıflasa bile fiyatların sert biçimde gerilememesine yol açabilir; böylelikle piyasada “aşağı istikametli fiyat yapışkanlığı” oluşur.

Üst gelir kümesinin talebi inşaat dalını kısa vadede canlı tutabilir; lakin bu talep kompozisyonu uzun vadede sağlıklı bir üretim istikrarına işaret etmez. Geliştiriciler, doğal olarak ödeme gücü yüksek alıcılara hitap eden projelere yöneldikçe, erişilebilir konut üretimi görece geri planda kalabilir ve piyasa segmentler ortasında daha bariz biçimde ayrışabilir. Tıpkı vakitte bu yapı kırılgan bir yatırım döngüsü yaratır: Finansal şartlardaki sert bir değişim, faiz oranlarının yükselmesi ya da vergisel düzenlemeler, yatırımcı davranışlarını süratle aksine çevirebilir ve muhakkak bir segmentte ağırlaşmış arzın kısa müddette piyasaya çıkması fiyatlarda oynaklık yaratabilir.

Uzun vadede ise bu eğilimlerin devam etmesi, konut mülkiyetinin giderek dar bir kesimde toplanmasına ve toplumsal katmanlaşmanın derinleşmesine yol açma potansiyeli taşır. Konuta erişebilenlerin servetini pekiştirdiği, geniş kesitlerin ise kalıcı kiracılığa yöneldiği bir yapı, sırf ekonomik değil, toplumsal sürdürülebilirlik açısından da kıymetli bir sınama manasına gelir.