sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü: Reel Kiralarda Düşüş Sürüyor
Özet: sahibindex bilgileri, Kasım ayında da gerçek kira fiyatlarındaki düşüşün sürdüğünü ortaya koydu. Cari kira artışlarının enflasyonun altında kalması, ülke genelinde gerçek kiraların gerilemesine yol açarken; İstanbul ve Ankara’da yıllık bazda hudutlu gerçek artış dikkat çekti. Buna karşılık, konut fiyatlarında 21 aydır süren gerçek kayıp serisi sona erdi.
Reel Kiralarda Genel Düşüş Devam Ediyor
Ekim–Kasım periyodunda cari kira fiyatlarındaki aylık artışın, aylık enflasyonun altında kalması nedeniyle enflasyondan arındırılmış (reel) kira fiyatları ülke genelinde, Ankara’da ve İzmir’de geriledi. İstanbul ise bu devirde gerçek artışın görüldüğü tek büyük kent oldu.
Yıllık bazda bakıldığında tablo daha net:
-
Türkiye genelinde gerçek kiralar %2,1 geriledi
-
İzmir’de düşüş %4 oldu
-
İstanbul’da gerçek kira artışı %3,4
-
Ankara’da gerçek kira artışı %3,7
Bu görünüm, kira piyasasında yüksek nominal artışlara karşın enflasyonun hâlâ kiracının alım gücünü aşındırdığını gösteriyor.
Nominal Kira Artışları Yavaşlıyor
Kasım ayında cari kira fiyatlarında yıllık artış oranlarındaki düşüş eğilimi devam etti. sahibindex bilgilerine nazaran yıllık nominal kira artış oranları:
-
Türkiye geneli: %28,3
-
İstanbul: %35,6
-
Ankara: %35,9
-
İzmir: %25,8
Ortalama kiralık konut ilan m² fiyatları ise şu düzeylerde oluştu:
-
Türkiye geneli: 240,5 TL/m²
-
İstanbul: 339 TL/m²
-
Ankara: 240,9 TL/m²
-
İzmir: 277,8 TL/m²
Bu sayılar, büyükşehirler ortasında kira makasının açık kaldığını fakat artış suratının besbelli biçimde yavaşladığını ortaya koyuyor.
Talep Zayıflıyor, İlan Mühletleri Uzuyor
Kiralık konut talep göstergesi, Ekim ayına kıyasla %10,8 gerilerken, geçen yılın Kasım ayına nazaran %7,9 artış gösterdi. Aylık bazdaki bu düşüş, kiracı talebinde kısa vadeli bir yavaşlamaya işaret ediyor.
Piyasadaki canlılığı ölçmek için kullanılan bir öbür gösterge olan “kapatılan ilan yaşı” ise dikkat alımlı bir sinyal verdi. Kasım ayında:
-
Türkiye genelinde,
-
İstanbul, Ankara ve İzmir’de
kiralık konut ilanlarının yayında kalma müddeti uzadı. Bu durum, arz–talep istikrarında kiracı lehine hudutlu bir gevşemeye işaret ediyor.
Konut Fiyatlarında Gerçek Kayıp Serisi Sona Erdi
Kira piyasasında gerçek düşüş sürerken, satılık konut tarafında farklı bir tablo ortaya çıktı. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) bilgilerine nazaran Konut Fiyat Endeksi (KFE) Kasım ayında:
-
Aylık bazda %2,7,
-
Yıllık bazda %31,4 arttı.
Enflasyondan arındırılmış gerçek artış ise yıllık bazda %0,3 oldu. Böylelikle konut fiyatlarında 21 aydır süren gerçek kayıp serisi sona ermiş oldu. KFE bu gelişmeyle birlikte 204,2 düzeyine yükseldi.
Satılık ve Kiralık Konutta Ayrışma Netleşiyor
Kasım 2025 prestijiyle endeksler şu tabloyu ortaya koyuyor:
-
Türkiye Satılık Konut Fiyat Endeksi:
-
Aylık nominal artış: %1,04
-
Aylık gerçek artış: %0,17
-
Yıllık nominal artış: %33,41
-
Yıllık gerçek artış: %1,78
-
-
Türkiye Kiralık Konut Fiyat Endeksi:
-
Aylık nominal artış: %0,44
-
Aylık gerçek değişim: -%0,43
-
Yıllık nominal artış: %32,55
-
Yıllık gerçek artış: %1,13
-
Bu bilgiler, satılık konut piyasasında gerçek toparlanmanın başladığını, kiralık konut tarafında ise baskının sürdüğünü gösteriyor.
Genel Değerlendirme
Kasım bilgileri, konut piyasasında iki farklı eğilimin birebir anda yaşandığını ortaya koyuyor. Satılık konutlarda gerçek fiyat artışı tekrar başlarken, kiralık konut piyasasında gerçek gerileme sürüyor. Talepteki yavaşlama ve ilan müddetlerinin uzaması, kira artışlarında önümüzdeki periyotta daha hudutlu bir seyir ihtimalini güçlendiriyor.
Ancak yüksek nominal düzeyler, kiracılar üzerindeki baskının hâlâ güçlü olduğunu gösteriyor. Kira piyasasında kalıcı bir rahatlama için sadece fiyat artış suratının değil, enflasyonun da daha bariz biçimde gerilemesi gerekiyor.
Kaynak: sahibindex, TCMB, REIDIN
Atilla Yeşilada ve Güldem Atabay tarafından kaleme alınan özel raporlarımıza abone olmak ister misiniz? Raporlarımız kurumsal müşterilere yöneliktir. Abonelik fiyatlıdır. Şartları öğrenmek için bize e-mail atın: [email protected]
