Levent–Etiler–Akatlar–Ulus Hattında Fiyatlar Yükseliyor, Sosyodemografik Doku Değişiyor
İstanbul’un en değerli konut kümelerinden biri olarak görülen Levent, Etiler, Akatlar ve Ulus çizgisinde emlak piyasası yeni bir eşiğe taşınmaktadır. Bölgenin tarihi gelişim çizgisi, mevcut yapı stoğunun yaşı, dönüşüm potansiyeli ve lüks konut projelerinin arka arda devreye girmesi, fiyatlarda kalıcı bir üst tarafı ve nüfus bileşiminde bariz bir değişimi beraberinde getirmektedir. Uzman görüşlerine nazaran, önümüzdeki periyotta bu sınır üzerinde metrekare satış bedellerinin daha da yükselmesi ve bölgenin sosyodemografik yapısının dışarıdan gelen yüksek gelir kümeleri lehine yine şekillenmesi beklenmektedir.
Tarihsel Art Plan: Cumhuriyet Projelerinden Günümüze
Bölgenin bugünkü görünümünü belirleyen temel dinamiklerin kökeni, Cumhuriyet’in erken periyodunda atılan kentsel planlama adımlarına dayanmaktadır. Levent, 1940’ların sonlarında bir şehircilik projesi olarak tasarlanmış; periyodun ünlü mimarlarının katkısıyla, yalılara alternatif bir “şehir hayatı” modeli kurgulanmıştır. Birinci örneklerin muvaffakiyet kazanmasıyla süreç genişlemiş, 1. Levent’ten 2. Levent’e uzanan bir yerleşim silsilesi oluşmuştur. Akabinde Etiler’de, misal prensiplerle ama daha kooperatif odaklı bir yapıda yeni bir yerleşim dokusu kurulmuştur. Bu iki odak ortasındaki boşluk vakit içinde Akatlar olarak yeşermiş; müteahhitlerin münferit işleri ve küçük-orta ölçekli apartmanlaşma hareketiyle bölge bütünleşmiştir. Zincirin son halkası olarak Ulus, daha butik ve görüntüye hassas bir yerleşim karakteriyle şekillenmiştir. Böylelikle sınır boyunca farklı yoğunluk ve tipolojiler iç içe geçen, kendine has bir kentsel organizma ortaya çıkmıştır.
Demografi ve Yapı Stoğu: Yaşlanan Binalar, Dönüşüm Baskısı
Güncel bilgiler ışığında Akatlar’ın yaklaşık 15–16 bin kişilik nüfusla sınırın en kalabalık mahallesi olduğu, Etiler’in 11 bin civarında bir nüfusu barındırdığı belirtilmektedir. Ulus’un nüfusunun yaklaşık 7 bin olduğu, Levent’te ise yerleşik nüfusun 3 bin düzeylerinde seyrettiği söz edilmektedir. Levent’in gündüz nüfusunu artıran ağır ofis ve ticaret dokusu, günlük hareketliliği farklılaştırmaktadır. Yaş dağılımında ise ileri yaş kümesinin öne çıktığı; çocuk nüfusunun ilçe ortalamasının altında kaldığı bir profil gözlenmektedir. Bu tablo, bölgenin kurucu nesillerinden devralınan konutların hala kıymetli bir kısmının elde tutulduğunu; kira ve aidat düzeylerinin yüksekliğine karşın bu hanelerin pozisyon ve kıymet artışı beklentisiyle bölgede kalmaya devam ettiğini göstermektedir.
Yapı stoğu açısından Beşiktaş ilçesi genelinde, binaların kayda bedel kısmının 1960–1980 aralığında inşa edildiği belirtilmekte; bu durum, zelzele riski ve yönetmelik ahengi bağlamında dönüşüm muhtaçlığını gündemin üst sıralarına taşımaktadır. Çizginin avantajı, parsel ölçeklerinin ve site tipolojisinin, müteahhitler için bütüncül yenileme projelerini görece uygulanabilir kılmasıdır. Tekli bloklar yerine ada yahut site ölçekte tahliller üretilebilmesi, finansal fizibiliteyi güçlendirmekte; dönüşümün hem suratını hem de katma bedelini artırabilmektedir.
Lüks Konut Projelerinin Tesiri: Fiyatlar Yeni Bir Bandı Test Ediyor
Son yıllarda lüks rezidans ve karma projelerin devreye girmesiyle, bölgenin fiyat haritasında besbelli bir sıçrama yaşanmaktadır. Yüksek metrekare alanlarına sahip, marka bedeli güçlü projelerde talebin istikrarlı olduğu, aidat ve işletme masraflarının dolar bazında yüksek düzeylere ulaşmasına karşın doluluğun korunduğu aktarılmaktadır. Bu projeler sadece kendi metrekare fiyatlarını üstte tutmakla kalmamakta, etrafındaki sitelerin ve apartmanların fiyatlamasına da referans oluşturmaktadır. Piyasada butik ve sonlu arzda kalan “nadir ürünler” için açık artırmayı andıran satış süreçleri gözlenmekte; birinci günlerde satılan sonlu sayıdaki bağımsız kısımların büyük kısmının arsa hissesi sahiplerine dönmesi nedeniyle piyasa için erişilebilir stok daha da azalabilmektedir.
Bu çerçevede eşsiz görüntülü, pozisyonu ayrıcalıklı yahut özgün mimariye sahip konutlar, dolar bazlı değerlemelerde klasik düzeylerin üzerine çıkmakta; Memleketler arası markaların sınır üzerinde açtığı yeni konut ve rezidans projeleri, referans fiyat çıtasını daha da üst taşımaktadır. Mevcut siteler içindeki nitelikli dairelerin, yenileme sonrası metrekare kıymetlerinde süratli ayarlamalar görüldüğü; brüt–net metrekare farkının ve iç tadilat kalitesinin, son satış sayısı üzerinde direkt belirleyici hale geldiği belirtilmektedir.
