Konuta Erişimde Eşik Yükseliyor: Gelecekte Ne Olacak?

Dünya genelinde konut sahipliği giderek dar bir bölümün elinde toplanırken, geniş kitlelerin kiracı pozisyonuna sıkıştığına dair işaretler güçlenmektedir. Son on yılda konut fiyatlarının gelir artışını bariz biçimde aşması, piyasayı basamaklı olarak sırf yüksek gelir kümelerine açık hale getiren bir dizi “filtre” oluşturmuştur. Bu eğilim, yakın gelecekte mülkiyetin büyük ölçüde varlıklı yatırımcıların elinde ağırlaşacağı, geniş kitlelerin ise daha uzun müddet ve daha yüksek bedellerle kirada kalacağı öngörülerini kuvvetlendirmektedir.

Tarihsel Art Plan: Orta Sınıfın Yükselişi Bir İstisnaydı

Sanayileşme ve İkinci Dünya Savaşı sonrası periyoda kadar, konut mülkiyeti tarih boyunca esasen varlıklı sınıfların ayrıcalığı olarak görülmekteydi. Savaş sonrasındaki üretim patlaması, fiyatlardaki artış ve kitlesel konut inşasıyla birlikte orta sınıf birinci sefer geniş bir kitle olarak ortaya çıkmış; tek gelire dayalı haneler bile 15–20 yılda ödenebilen ipoteklerle mesken sahibi olabilmiştir. 1950’lerde ortalama hane geliri ile ortalama konut fiyatı ortasındaki oran 2–3 kat seviyesinde seyretmiş; bankaların düşük faizli kredi sağlaması ve kamu-özel dal işbirliğiyle arzın süratle artırılması, mülkiyeti erişilebilir kılmıştır. Bu periyodun “normal” olduğu varsayımı yaygınlaşmış, konut sahipliği toplumsal statü ve ekonomik güvenliğin temel göstergesi haline gelmiştir. Fakat bu tablo kalıcı olmamış; 1980’lerden itibaren fiyat/gelir oranı kademeli formda yükselmiş, günümüzde birçok gelişmiş pazarda konut fiyatı ortalama hane gelirinin 5 katını aşar hale gelmiştir. Böylelikle, tarihî istisna olarak görülebilecek orta sınıf mülkiyet tertibi giderek çözülmektedir.

Arz Darboğazı: Kuralların Yan Tesiri Olarak Kıtlık

Konut fiyatlarındaki yükselişi tetikleyen birinci “filtre” arz yetersizliğidir. Büyük kentlerde konut talebi artarken, imar ve etraf düzenlemeleri yeni inşaatı sınırlayabilmektedir. Tek konutlu parsellerin yaygınlığı, kat yüksekliği ve yoğunluk kısıtları, apartman ve çok haneli projelerin önünü kesmekte; müsaade, harç ve arsa maliyetlerinin yükselişi geliştiricileri daha yüksek marjlı, münasebetiyle daha değerli projelere yöneltmektedir. Bu şartlar altında geliştiriciler, birinci sefer mesken alacaklar için makul fiyatlı konut üretmek yerine üst segmente odaklanmayı tercih etmektedir. Arz cephesindeki bu daralma, talebin ağırlaştığı istihdam merkezlerinde fiyatları gelir artışının çok üzerinde üst taşımaktadır. Buna karşılık, daha esnek kuralların uygulandığı birtakım yükselen ekonomilerde süratli kentleşmeye karşın konut arzının talebe yetişebildiği, bu nedenle mülkiyet oranlarında daha ölçülü bir seyir izlenebildiği görülmektedir.

Talep Dinamikleri: Kentleşme, Hane Küçülmesi ve Rekabet

İkinci “filtre” talep baskısıdır. Son 70 yılda tarım ve imalattan hizmet dalına geçiş, istihdamın büyük kentlerde ağırlaşmasına yol açmıştır. İş fırsatlarının merkezileşmesi, milyonları tıpkı semtlerde konuta yönlendirirken, hane yapısındaki dönüşüm (daha geç evlilik, daha az çocuk, tek kişilik hanelerin artışı) ünite nüfus başına daha fazla konut talebi doğurmaktadır. Örneğin, tıpkı nüfusu barındırmak için geçmişe nazaran daha çok bağımsız hane ihtiyacı oluşmakta; bu da mevcut stok üzerinde ek baskı yaratmaktadır. Nüfus artışı ve iç/dış göçlerle birleşen bu eğilim, bilhassa Londra, New York, Sydney üzere global merkezlerde fiyatları daima üst çeken yapısal bir öge olarak öne çıkmaktadır.

Borç Döngüsü: Erişilebilirlikten Dışlanmaya

Üçüncü “filtre” finansman şartlarıdır. Tarihi olarak fiyat/gelir oranının düşük olduğu periyotlarda peşinat birikimi birkaç yılda mümkün olurken, günümüzde tıpkı peşinatı biriktirmek çok daha uzun sürmektedir. Global krizlerin akabinde sıkılaşan kredi standartları ve faizlerdeki artış, aylık taksitleri bariz biçimde yükseltmekte; kredi notu ve teminat gücü yetersiz hanelerin ipotek onayı almasını zorlaştırmaktadır. Öbür yandan varlıklı kısımlar, mevcut varlıklarını teminat göstererek daha düşük maliyetli krediye erişebilmekte; borçlanma maliyeti ile kira getirisi yahut kıymet artışı ortasındaki farktan “pozitif taşıma” (carry) elde edebilmektedir. Böylelikle borç, ortalama hane için eşiği yükselten bir mahzur haline gelirken, varlıklı yatırımcılar için büyümeyi hızlandıran bir kaldıraç fonksiyonu görmektedir.

Döngülerin Mekaniği: Krizler Alım Fırsatına Dönüşüyor

Ekonomik yavaşlamalar ve faiz şokları, nizamlı alıcılar açısından iş kaybı ve ödeme zahmeti riskini artırırken satış baskısı yaratabilmektedir. Talebin süreksiz zayıfladığı bu periyotlarda fiyatlar geri gelir; likit ve krediye erişimi kolay yatırımcılar indirimli alımlarla portföylerini büyütür. İktisat toparlandığında, bu varlıkların kıymeti yine yükselir ve mülkiyet daha da ağırlaşır. Bu döngü, her dalgada bir ölçü daha fazla konutun kira hedefli portföylere kaymasına yol açmaktadır. Hakikaten, evvelki krizlerde el konulan yahut kıymet kaybeden konutların değerli bir kısmının kurumsal yatırımcıların uzun vadeli kira portföylerine girdiği görülmüştür.

Finansallaşma: Konutun Barınaktan Varlık Sınıfına Evrimi

Dördüncü “filtre” konutun finansal varlık olarak ele alınmasıdır. 1980’lerden itibaren sermaye piyasalarının derinleşmesiyle konut, kira geliri ve bedel artışı üzerinden portföylerin temel bileşeni haline gelmiştir. Çoklu konut sahibi lokal yatırımcılar, memleketler arası varlıklarını teminata almak isteyen yabancı yatırımcılar ve kurumsal fonlar, büyük kentlerdeki arzı kalıcı biçimde sınırlayan bir talep tabanı oluşturmuştur. Konut kredilerinin menkul kıymetleştirilmesi, gayrimenkul yatırım iştirakleri ve kurumsal kiralama şirketleri üzere yapıların yaygınlaşması, konutu ölçeklenebilir bir yatırım platformuna dönüştürmüştür. Bu eğilim, satışa çıkması olası stoku azaltarak alım fırsatlarını daha da seyrekleştirmekte ve birinci alıcıların pazara girişini güçleştirmektedir.

Toplumsal Tesirler: Hareketlilik Artıyor, Aidiyet Zayıflıyor

Mülkiyetin daralması sadece ekonomik değil, sosyokültürel sonuçlar da doğurmaktadır. Daha yüksek kira yükü altında kalan haneler, tasarruf ve sermaye birikimi yapamadıkça servet oluşturma imkanlarını kaybetmektedir. Sıklaşan taşınmalar, mahalle bağlarını, okul sürekliliğini ve lokal işletmelerin müşteri tabanını zayıflatmakta; toplumsal aidiyet duygusu örselenmektedir. Konutun uzun vadeli istikrar sağlayan bir “liman” olma niteliği, nizamlı ve öngörülebilir kira kontratı dahi bulmanın zorlaştığı bir ortamda giderek silikleşmektedir. Bir yandan iş piyasasında esneklik artarken, öbür yandan hanehalkları “zorunlu hareketlilik” nedeniyle planlama yapma kapasitesini yitirmektedir.

Küresel Görüntü: Farklı Kurallar, Farklı Sonuçlar

Bu eğilimlerin coğrafyadan coğrafyaya farklılaştığı görülmektedir. Sıkı imar kısıtlarının bulunduğu büyük kentlerde mülkiyetin ağırlaşması hızlanırken, daha esnek düzenlemelerin uygulandığı birtakım yükselen ekonomilerde süratli kentleşmeye karşın konuta erişim görece istikrarda kalabilmektedir. Nüfus artışı, iç göç dalgaları, arsa arzı, inşaat maliyetleri ve finansmana erişim şartları mahallî sonuçları belirleyen temel parametreler olarak öne çıkmaktadır. Fakat ortak hissede, fiyat/gelir makasının açıldığı ve konutun yatırım aracı olarak görüldüğü tüm piyasalarda birinci alıcılar için giriş eşiğinin süratle yükselmesidir.

Politika Seçenekleri ve Mümkün Yönelimler

Önümüzdeki devirde tabloyu yumuşatabilecek muhtemel adımlar, arzı artırmaya ve erişilebilirliği güçlendirmeye odaklanmaktadır. Yoğunluk kısıtlarının rasyonelleştirilmesi, çok haneli konut projelerinin teşviki, müsaade süreçlerinde öngörülebilirlik ve maliyetlerde şeffaflık; geliştiricilerin alt ve orta segmentte üretime yönelmesini destekleyebilir. Birinci alıcılara yönelik ortak mülkiyet yahut paylaşımlı sermaye modelleri, peşinat yükünü hafifletebilir. Boş tutulan konutlara yönelik caydırıcı düzenlemeler ve gayeli kira dayanakları, etkin stokun piyasaya dönmesini hızlandırabilir. Finansman tarafında, kredi şartlarının risk temelli lakin kapsayıcı biçimde kurgulanması; düşük ve orta gelirli hanelerin sürdürülebilir taksitlerle sisteme girebilmesini kolaylaştırabilir. Buna rağmen, sermaye sahibi aktörlerin mevcut yapıdan yarar sağlaması nedeniyle, kapsamlı dönüşümlerin siyasi irade ve toplumsal mutabakat gerektirdiği kıymetlendirilmektedir.

Gidişatın Özeti: Eşik Yüksek, Vakit Pahalı

Konut piyasasında fiyat/gelir oranlarının kalıcı biçimde yüksek seyrettiği, finansman maliyetlerinin dalgalı olduğu ve konutun finansallaşmasının derinleştiği bir konjonktürde, birinci kere konut alacaklar için giriş eşiği tarihi ortalamalara nazaran besbelli biçimde yükselmiş görünmektedir. Arz kısıtları ve talep yoğunluğu kısa vadede kolay çözülmeyecek; ekonomik döngüler ise varlık sahibi kısımların portföylerini büyütme fırsatlarını yineleyecektir. Bu nedenle, mevcut eğilimler değişmediği takdirde, mülkiyetin daha dar bir kesimde toplanması ve geniş kitlelerin kiracılığa yönelmesi muhtemel senaryo olarak öne çıkmaktadır. Toplumsal istikrar ve uzun vadeli sermaye birikimi açısından belirleyici olan, piyasanın “filtrelerini” hafifleten yapısal adımların vaktinde ve kararlılıkla atılıp atılamayacağıdır.